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住宅ローンの返済でお困りの方・・・返済に無理を感じたら、まずご相談ください。 |
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| ■下記の事例に当てはまる方は、当社でお手伝いいたします。■ |
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| ◆給料が減額になり、ボーナス払いが出来なくなった方。 |
| ◆住宅ローンの支払いのために、消費者金融からの融資を受けようとしている方。 |
| ◆住宅ローンのステップアップ返済で毎月の支払いが急激に増加して支払いに困っている方。 |
| ◆現在の自宅価格が、住宅ローンの残高より安くて売れないと思っている方。 |
| ◆離婚を考えていて、現在のご自宅の必要性を感じていない方。 |
| ◆転勤のため、何年も自宅に住めなくて住宅ローンだけを支払い続けている方。 |
| ◆子供の教育費がかさみ、住宅ローンの支払いに困っている方。 |
| ◆住宅ローンの支払いは苦しいけど、自宅を手放したくないので、代わりに購入してくれる親族のいる方。 |
| ◆住宅ローンの支払いが滞り、一括返済を求められている方。 |
| ◆保証人に迷惑をかけたくないからと、サラ金や消費者金融から融資を受けてまで返済している方。 |
| ◆ご自宅が差し押さえられて、売却できないと思っている方。・・・etc |
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| ↓更に詳しく知りたい方は↓ |
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●任意売却とは？ |
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●任意売却のメリット・デメリット |
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●任意売却後の残債務は？ |
| ●任意売却のながれ |
| ●任意売却にかかる費用 |
| ●任意売却でよくある質問 |
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当社にご相談されたお客様は皆一様に「今まで悶々として、イライラして悩んでいた日々は何だったんだろう！」とよく言われます。
あなたもお一人で、またはご夫婦だけで悩まずに当社にご相談ください。 |
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住宅ローンの滞納・延滞・未払い問題で、あなたに「任意売却」が良いのか？「競売」が良いのか？それ以外の方法が良いのか？最良の方法を一緒に考えましょう。 |
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～～～*** 疑問や任意売却のご相談はコチラから
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○任意売却とは？ |
| ■住宅ローンが払えない。 |
■住宅ローンを滞納している。 |
| ■代位弁済されてしまった。 |
■競売になりかけている。 |
| ■競売になってしまった。 |
■差し押さえになりかけている。 |
| ■差し押さえになってしまった。 |
・・・etc |
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| 上記のような状況の不動産を「債権者の合意
」のもと、売却して債務整理を行うことです。 |
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| 詳しく説明すると・・・ |
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任意売却とは、債務者（ローンの借主）と債務者（銀行などの金融機関、抵当権者、差押権者等）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産（ご自宅）を、不動産会社を通じて任意に売却すること。 |
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債務者が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になったときには、債権者が担保不動産を差し押さえ、不動産競売の申し立てを行いますが、競売で処理されるのを債権者にお願いして、一般販売をさせてもらうこと。 |
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| ◆競売決定通知書が来てしまったからでも、任意売却に間に合います！◆ |
| 担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事が可能です。この競売決定通知を受け取ってしまった場合は時間との競争になります。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。この「入札期日」が届いてから慌てて任意で物件を売却をしようとしても理論的には可能ではありますが、現実問題としては不可能です。 |
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また、債権者によりましては、任意売却を認めてくれない場合も多々ございます。 任意売却を認めてもらえなくとも細いながらも道はございます。 ともかく、この競売開始決定通知が届いたら速やかに行動を起こしてください！ |
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| ○任意売却によるメリット・デメリット |
| ■任意売却によるメリット |
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| ◆任意売却することにより、競売よりも市場価格に近い金額で販売できる。 |
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| ◆債権者へより多くの返済ができる。 |
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| ◆競売のように個人情報が公開されることがなく、近隣にも秘密で売却することが可能。 |
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| ◆任意売却後の残債務の返済も柔軟に対応してもらえます。 |
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| ◆引越し費用や残置物（ゴミ等）の処理費用が債権者から支払われる場合があります。 |
| *** 債権者から費用が支払われる例 （必ずではありません）*** |
| ①滞納分管理費・修繕積立金（マンション等）→管理組合へ |
| ②滞納分税金等→各市役所・各都道府県税事務所・各税務署へ |
| ③抵当権抹消費用→司法書士へ |
| ④抵当権の解除の書類代→抵当権設定者・利害関係人へ |
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| ■任意売却によるデメリット |
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◆窓口となる不動産会社の選択を間違えると、予想以上に時間がかかったり、債権者や買主との話し合いがこじれてしまうことがあります。 |
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| ◆任意売却をすると個人情報センター（いわゆる「ブラックリスト」）に登録されます。 |
| （大半は任意売却前（滞納期間中）に登録されます。） |
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○任意売却後の残債務について
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◆債権者の合意を得て任意売却した場合は、競売とは違い、新たな生活をスタートさせるのに支障のない範囲（例えば、月に5,000円から３万円程度）の残債務の返済を行っていれば、常識的な債権者・抵当権者は給与差押等の強制執行は行わないと思われます。 |
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| ●当社としましては・・・ |
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単に不動産を売却するだけではなく、依頼者（債務者）の生活再建のため、任意売却後に残った残債務の毎月のローンの支払額を、依頼者の納得できる金額に引き下げることを目的とした交渉業務も同時に行います。 |
| 大変重要な問題を抱えた業務ですので慎重に行ってまいります。そこには十分な経験と知識が要求されます。 |
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時には、弁護士や司法書士等の各専門家の先生方の強力が必要な場合もあります。そういった専門家の紹介も含め、依頼者に一番最適な方法をご提案させていただきます。 |
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| ○任意売却の流れ |
| ■住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）を例にしています。 |
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| （１）住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（公庫窓口銀行）からの督促。 |
| ↓ |
| （２）当社へ相談・・・返済・債務状況の確認を行います。 |
| ↓ |
| （３）専任媒介契約の締結・・・依頼者と当社で物件販売の契約を結びます。 |
| ↓ |
| （４）住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）へ書類を提出します。・・・当社が販売活動を行う旨の報告。 |
| ↓ |
| （５）住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）より「売り出し価格」が提示されます。 |
| ↓ |
| （６）販売活動を開始します。・・・不動産流通機構のデータベースやホームページ等の広告媒体への積極的な登録。 |
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| （７）買主より「買付証明書」をいただきます。 |
| ↓ |
| （８）売買契約書を締結します。 |
| ↓ |
| （９）債権者との交渉。・・・抵当権全部の抹消の協議。応諾していただける「配分表」の作成。 |
| ↓ |
| （10）債権者との合意。・・・抵当権の抹消、差し押さえ等の解除。 |
| ↓ |
| （11）債権者との残債務の返済方法の決定。・・・毎月の生活に支障のない返済額での承諾の協議。 |
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| （１２）決済・所有権移転・引渡し |
| ↓ |
| （１３）住宅ローンからの開放・・・再スタート |
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以上が一般的な「任意売却のながれ」ですが、依頼者の事情により多種多様なケースがあり、その方法も多種多様となります。 |
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依頼者と当社で入念な話し合いを行い、依頼者にとって最良の方法で対処してまいります。また、状況に応じて弁護士・司法書士等の各専門家のご紹介も行います。 |
| 「聞くだけはタダ」です。お気軽に当社へご相談ください。 |
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| ○任意売却にかかる費用等 |
| ■任意売却に必要な費用・手数料 |
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| ●原則として「無料」（０円）です。 |
| 任意売却では、債権者様より「仲介手数料」（売買価格×３％＋６万円＋消費税）として頂く仕組みになっています。 |
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但し、当社より担当者が遠方（例：県外等）に出向き、訪問・相談等が有った場合は「交通費実費」をご負担いただく場合があります。 |
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| ●相談料・コンサルタント料も一切必要ありません。 |
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なお、依頼者の状況・諸事情等により、弁護士・司法書士等の各専門家の先生方への業務依頼が発生した場合は、各専門家の先生方に対する依頼費用が必要となります。 |
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☆但し、売却のために必要な身分証書類（住民票・印鑑証明書等本人のみ取得できるもの）の発行費用や書類等の郵送料金等は別途ご負担いただきます。また、引越し費用等もある程度は確保しておく必要があります。 |
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| ○任意売却 Q&A |
| ■当社でよく受ける質問とその答えです。 |
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| Ｑ：住宅ローンを延滞するとどうなりますか？ |
| Ａ：
３ヶ月間くらいは手紙等により督促がきます。（まれに電話有り）滞納期間が３ヶ月間くらいでは競売にかけられることはありません。しかし、この期間に次のような事を検討した方が良いと思います。 |
| ①任意売却で自宅を売却する。 |
| ②弁護士を通して個人の「民事再生法ローン特例」を使用して、月々の減額要請を行う。 |
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通常の住宅ローンは６ヶ月間延滞すると「期限の利益の喪失」となり、債務が保証会社に移行します。電話などがかかってきた際には、居留守などを使わずに「誠意のある対応」を取ってください。 |
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| Ｑ：住宅ローンの月々の返済額を減額してもらうのは可能でしょうか？ |
| Ａ：一言で言えば可能です。 |
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金融機関または各ローン会社に支払いの条件を交渉し、月々の返済額やボーナス払いの変額を行うことが出来ます。但し、期間を延長して月々の返済額を抑えますので、以前の契約よりは債務額は増加します。 |
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なお、支払い条件を変更した後に、滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られることが有りますから、注意してください。 |
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| Ｑ：現在５ヶ月間の延滞があるのですが、期間延長をお願いできますか？ |
| Ａ：出来ません。 |
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延滞をしている状況で「返済期間の延長」など金融機関が了承するはずがありえません。またそのような状況では「借り換え」とか「返済期間の延長」を考えても無理です。 |
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| Ｑ：半年ほど前に離婚し、家を出て別々に暮らしていたのですが、先日、住宅ローン会社から督促状が届きました。どうしたら良いのでしょうか？ |
| Ａ：おそらく自宅を購入する際に、その自宅の共有持分を所有しているか？連帯保証人になっていませんか？ |
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離婚したからといって、借入金から逃げることはできません。債権者（銀行等）も離婚したからといって、返済を待ってはくれません。前の配偶者が毎月の返済を滞納しているので、
あなたに督促しているのです。前の配偶者に自宅の売却を強く勧めてください。時間が経てば経つほど、競売開始の通知が来たり、債権者が来訪して来たりすることになります。貴方自身の信用にも傷がつくことにもなりますので、早めに手を打つようにしてください。 |
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| Ｑ：自宅が競売にかかり、１ヵ月後に入札という通知書が裁判所から届きました。どうにかならないでしょうか？ |
| Ａ：残念ながら手遅れです。 |
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理論的には可能ですが、時間的に現実問題として不可能です。せめて１ヶ月早くご相談いただけたら、まだ打つ手は有ったかもしれません。 |
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たった１ヶ月間のうちに物件の買い手を探し、抵当権者と協議を行い、合意を取り付け、返済をして競売の取り下げを行うことは「時間的に不可能」です。 |
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いろいろな疑問にお答えいたします。お気軽に当社へお尋ねください。 |
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～～～*** 疑問や任意売却のご相談はコチラから
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